– Los métodos de valoración y su relación con la especulación inmobiliaria

¿Qué ha sucedido en los últimos años en el sector inmobiliario y, más concretamente, en el ámbito de la valoración inmobiliaria?. Si nos atenemos a las diversas publicaciones e informes que aparecen en la actualidad, entre las que se encuentran entidades tales como el Banco de España, sociedades de tasación, bancos, consultoras, y otros colectivos, resulta que se ha estado tasando los bienes inmuebles por un precio muy superior al valor real de los mismos, y hoy en día nadie pone en duda la existencia de la burbuja inmobiliaria y la sobrevaloración de la vivienda en los últimos años, hecho que está teniendo una incidencia catastrófica en la economía del país.

Esta circunstancia no es nueva, ya que a pesar del tiempo transcurrido (más de 60 años), aún continúa vigente la afirmación de McMichael (1949: 23), que en su obra, Tratado de tasación decía:

«La propiedad inmobiliaria se relaciona estrechamente con el crédito. […] y una hipoteca sólo es una promesa de abonar un determinado importe de dinero en una fecha establecida. Si no se concediera crédito en forma de hipoteca, la demanda de propiedades inmobiliarias sería muy inferior de lo que es, pues no cabe duda de que la falta de bonos hipotecarios restringe severamente el mercado. Por lo tanto, es fácil comprender que el préstamo hipotecario estimula la demanda y provoca el alza de los precios. Pero debe entenderse también que un exceso de crédito –excesivos préstamos hipotecarios– estimula la demanda hasta un punto en que los precios resultan fabulosos y trae como resultado un colapso».

Por todo ello, cabría hacerse las siguientes preguntas: ¿Alguien se ha planteado el pedir responsabilidades a las entidades que operan en el sector inmobiliario con incidencia en la valoración de los inmuebles? ó ¿Se ha puesto en entredicho los métodos de valoración de bienes inmuebles contenidos en la Orden/ECO/805/2003?, entre los que se incluye el método de comparación; ya que una de dos, o bien dichos métodos no han funcionado correctamente, incorporando un valor especulativo inaceptable, o bien se ha alterado conscientemente el precio de las cosas. La respuesta es sencilla: no se tiene noticias de ello.

No obstante, dicho sea de paso, consideramos que es el momento idóneo, por lo acaecido en el sector inmobiliario, para cuestionar los métodos de valoración descritos en la citada normativa, e incorporar otros métodos como el método del análisis cualitativo que sustrae de la valoración inmobiliaria todo atisbo de especulación y subjetividad. Es importante resaltar que ya en el año 1998 Eduardo Salinas Damián puso de manifiesto públicamente la existencia de la burbuja inmobiliaria, al tiempo que cuestionaba el método de comparación y la técnica aditiva como métodos apropiados para determinar el valor real de los bienes inmuebles.

Autores: Felipe de Lama Santos y Felipe de Lama Martín

Análisis crítico de los métodos de valoración inmobiliaria. Teoría y casos prácticos.

Serv. Publicaciones Universidad de Cádiz. ISBN: 978-84-9828-6298 1ª edición 2010, pp. 392-393

– La Valoración, una actividad fundamental sin profesionales

Hoy en día nadie pone en duda la sobrevaloración de la vivienda en el periodo comprendido entre los años 2003 y 2007.

Sin embargo, a fecha actual, las distintas administraciones con competencias en la materia no han tomado ninguna medida que impida en un futuro próximo que se pueda reproducir la especulación inmobiliaria, por lo que seguimos estando en manos del azar, o más bien debemos decir en manos de los especuladores, que no dudarán en volver a situaciones pasadas, que han tenido una incidencia catastrófica en la economía del país, con el consabido empobrecimiento de las familias.

A pesar del tiempo transcurrido -diez años-, desde la publicación del artículo por título “La valoración, una actividad fundamental sin profesionales”, sigue estando de actualidad, de ahí que se ha considerado oportuno reproducirlo en su integridad. Enlace al contenido del artículo.

– Modulación de locales comerciales

En esta ocasión os presentamos una publicación única en su género, cuyo autor es Eduardo Salinas Damián, que aborda la valoración de los locales comerciales en toda su extensión.

Se basa en la teoría del valor, contemplando sus tres pilares fundamentales: jerarquización social, distancia a centro comercial y de negocios, y cualificación del espacio urbano.

La publicación se estructura en 15 apartados diferenciados. En los 8 primeros se definen y parametrizan las cualidades intrínsecas y extrínsecas distribuidas a su vez según su mérito, utilidad y ventajas. Los apartados 9, 10 y 11 se dedican al estudio de la configuración del local, y sus excepciones, definiendo las reglas de un modelo que servirá de base para calcular la superficie de módulo equivalente de cada local en función de cuatro coeficientes correctores: coeficiente de forma, coeficiente de cambio de forma acumulado, coeficiente corrector de contacto y coeficiente de cambio de nivel acumulado.

Una vez definidas y parametrizadas todas las cualidades de valor, el apartado 12 aborda las ecuaciones de cálculo del valor de tasación del local, obteniéndose de forma justificada el valor real del bien en función de las cualidades de valor que posee el local, y en virtud de las cuales, se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

Por otra parte, el apartado 13 trata de la influencia del cambio de nivel en la valoración del local, definiendo la fórmula de cálculo para obtener la superficie equivalente de las plantas primeras o altillos, y plantas  semisótanos y sótanos.

Por último, los apartados 14 y 15 acometen la modulación de 77 locales comerciales, calculando la superficie de módulo equivalente de cada uno de ellos.

Autor: Eduardo Salinas Damián

Servicio de publicaciones de la Universidad Politécnica de Valencia. Ref. 2004.2445. 1ª Edición 2004