– Tesis Doctoral “Determinación de las cualidades de valor en la valoración de bienes inmuebles. La influencia del nivel socioeconómico en la valoración de la vivienda”

El pasado 22 de septiembre Felipe A. de Lama defendió en la Universidad Politécnica de Valencia la tesis mencionada, obteniendo la calificación de sobresaliente con la mención cum laude

En la tesis se aborda cuáles son las cualidades de valor a tener en cuenta en la valoración de bienes inmuebles, determinando en particular, la influencia del nivel socioeconómico en la valoración de la vivienda mediante la aplicación del método del análisis cualitativo.

El resumen de la tesis es el siguiente:

La vivienda en España ocupa un lugar destacado en el presupuesto económico de la unidad familiar o unidad de convivencia, de forma que va a dedicar a su adquisición la parte más importante de sus ingresos, ya que en la mayoría de las ocasiones se compra con dinero ajeno constituyendo hipoteca.

 En nuestro país existe una arraigada tradición de la vivienda en propiedad que alcanza el 82,7% de los hogares, uno de los más altos de Europa; muy por encima de Alemania, Francia, Italia o Portugal. La importancia del sector de la vivienda como generador de la riqueza familiar está fuera de toda duda, disponiendo de un parque que sobrepasa los 25 millones, alcanzando su valoración los 5 billones de euros en 2016, equivalente a 4,5 veces nuestro PIB.

 Como consecuencia de la sobrevaloración de la vivienda y la creación de la burbuja inmobiliaria originada en el período comprendido entre los años 2003 y 2008, se ha producido un cambio en la estructura de la propiedad digno de mención, con cerca de 600.000 ejecuciones hipotecarias, siendo significativo que aún hoy en día, según informe de 2015 de Afi (Analistas Financieros Internacionales), habría cerca de 400.000 hogares cuyas hipotecas superarían al valor de las viviendas, que están ejerciendo en algunos casos una presión sobre la economía familiar inaguantable.

 Todo ello, requiere una reflexión serena de los profesionales que intervienen en este sector sobre los métodos empleados en la valoración de la vivienda, y dar respuesta a cuestiones tales como: ¿cuáles son las cualidades de valor a tener en cuenta?, ¿se ha pagado por la vivienda más de lo que vale?, ¿han detectado los métodos de valoración la sobrevaloración de este inmueble?, ¿cómo afecta el nivel de renta disponible en la compra de la vivienda?, etc. 

 Con la finalidad de no caer en errores del pasado, se ha recurrido a la opinión directa de 53 expertos del sector mediante la aplicación del método delphi. Las conclusiones del trabajo revelan, entre otras cuestiones, que el método de comparación, utilizado por la práctica totalidad de profesionales (92,5%), no ha sido capaz de detectar a tiempo la sobrevaloración de la vivienda, ni los movimientos especulativos que han dado lugar a la burbuja inmobiliaria, o sencillamente la han ignorado. 

 Una vez analizado y completado el estado de la cuestión, y concluido la opinión de los expertos, ha quedado demostrado la influencia del nivel socioeconómico en la valoración de la vivienda, procediéndose en consecuencia a su parametrización, de forma que, por una parte, el valor final de la vivienda no sobrepase el 30% de los ingresos mensuales disponibles, y por otra que no se supere el ratio de 4,6 veces los ingresos brutos anuales de la unidad familiar o unidad de convivencia, ya que con ello se asegura que se destinen a la vivienda los recursos necesarios, una vez que se han satisfecho las necesidades caseras y las actividades sociales normales. 

 Como conclusión final de la investigación, conviene resaltar que el objetivo principal de la misma es establecer un método alternativo al método de comparación ya que en caso contrario, dentro de poco tiempo nos encontraremos con otro ciclo alcista en el que la especulación vuelva a ser triste protagonista de la vivienda que está amparada por nuestra constitución.

Si está interesado en obtener una copia de la Tesis, ponte en contacto con nosotros.

– El Tribunal Supremo rechaza los criterios de valoración que utiliza la Administración para la comprobación de valores

Recientemente se ha pronunciado el Tribunal Supremo (18/01/2016) rechazando los criterios de valoración empleados por la Administración cuando realiza la comprobación de valores a efectos impositivos.

Es una buena noticia, entre otros usuarios, para los compradores de vivienda, ya que en la última década la Administración venía utilizando como base para calcular la liquidación del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como otros impuestos, el valor catastral, en la mayoría de los casos muy inflado, al que aplicaba además un coeficiente, resultando valores de los inmuebles a todas luces desorbitados.

Con esta práctica, el usuario se desayunaba meses después de la compra, con la desagradable sorpresa de que tenía que abonar a la Administración una suma de dinero considerable que no había previsto.

El Supremo pone las cosas en su sitio, y abre la puerta a los usuarios para que la reclamación ante la Administración prospere si ésta no cumple una serie de requisitos.

Para ello, desde INTEV, ofrecemos nuestros servicios técnicos y jurídicos en defensa de tus intereses, que tendrán su reflejo en un ahorro considerable. Si te encuentras en esta situación, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Si quieres tener más información del impuesto, te recomendamos el artículo firmado por el responsable del área jurídica de LAMAR, Consultoría y Gestoría, S.L., con quien INTEV tiene un Convenio de Colaboración.

– Los métodos de valoración y su relación con la especulación inmobiliaria

¿Qué ha sucedido en los últimos años en el sector inmobiliario y, más concretamente, en el ámbito de la valoración inmobiliaria?. Si nos atenemos a las diversas publicaciones e informes que aparecen en la actualidad, entre las que se encuentran entidades tales como el Banco de España, sociedades de tasación, bancos, consultoras, y otros colectivos, resulta que se ha estado tasando los bienes inmuebles por un precio muy superior al valor real de los mismos, y hoy en día nadie pone en duda la existencia de la burbuja inmobiliaria y la sobrevaloración de la vivienda en los últimos años, hecho que está teniendo una incidencia catastrófica en la economía del país.

Esta circunstancia no es nueva, ya que a pesar del tiempo transcurrido (más de 60 años), aún continúa vigente la afirmación de McMichael (1949: 23), que en su obra, Tratado de tasación decía:

«La propiedad inmobiliaria se relaciona estrechamente con el crédito. […] y una hipoteca sólo es una promesa de abonar un determinado importe de dinero en una fecha establecida. Si no se concediera crédito en forma de hipoteca, la demanda de propiedades inmobiliarias sería muy inferior de lo que es, pues no cabe duda de que la falta de bonos hipotecarios restringe severamente el mercado. Por lo tanto, es fácil comprender que el préstamo hipotecario estimula la demanda y provoca el alza de los precios. Pero debe entenderse también que un exceso de crédito –excesivos préstamos hipotecarios– estimula la demanda hasta un punto en que los precios resultan fabulosos y trae como resultado un colapso».

Por todo ello, cabría hacerse las siguientes preguntas: ¿Alguien se ha planteado el pedir responsabilidades a las entidades que operan en el sector inmobiliario con incidencia en la valoración de los inmuebles? ó ¿Se ha puesto en entredicho los métodos de valoración de bienes inmuebles contenidos en la Orden/ECO/805/2003?, entre los que se incluye el método de comparación; ya que una de dos, o bien dichos métodos no han funcionado correctamente, incorporando un valor especulativo inaceptable, o bien se ha alterado conscientemente el precio de las cosas. La respuesta es sencilla: no se tiene noticias de ello.

No obstante, dicho sea de paso, consideramos que es el momento idóneo, por lo acaecido en el sector inmobiliario, para cuestionar los métodos de valoración descritos en la citada normativa, e incorporar otros métodos como el método del análisis cualitativo que sustrae de la valoración inmobiliaria todo atisbo de especulación y subjetividad. Es importante resaltar que ya en el año 1998 Eduardo Salinas Damián puso de manifiesto públicamente la existencia de la burbuja inmobiliaria, al tiempo que cuestionaba el método de comparación y la técnica aditiva como métodos apropiados para determinar el valor real de los bienes inmuebles.

Autores: Felipe de Lama Santos y Felipe de Lama Martín

Análisis crítico de los métodos de valoración inmobiliaria. Teoría y casos prácticos.

Serv. Publicaciones Universidad de Cádiz. ISBN: 978-84-9828-6298 1ª edición 2010, pp. 392-393

– La Valoración, una actividad fundamental sin profesionales

Hoy en día nadie pone en duda la sobrevaloración de la vivienda en el periodo comprendido entre los años 2003 y 2007.

Sin embargo, a fecha actual, las distintas administraciones con competencias en la materia no han tomado ninguna medida que impida en un futuro próximo que se pueda reproducir la especulación inmobiliaria, por lo que seguimos estando en manos del azar, o más bien debemos decir en manos de los especuladores, que no dudarán en volver a situaciones pasadas, que han tenido una incidencia catastrófica en la economía del país, con el consabido empobrecimiento de las familias.

A pesar del tiempo transcurrido -diez años-, desde la publicación del artículo por título “La valoración, una actividad fundamental sin profesionales”, sigue estando de actualidad, de ahí que se ha considerado oportuno reproducirlo en su integridad. Enlace al contenido del artículo.

– Determinación de las cualidades de valor. Influencia de la renta disponible en la adquisición de la vivienda

En esta ocasión os mostramos un artículo publicado en el número 83 de la revista CT/Catastro de abril de 2015 en el que se analizan las cualidades de valor que afectan a la vivienda y la influencia de la renta disponible en la adquisición de la misma.

Para acceder al artículo completo de la revista CT/Catastro pulse aquí.

Autor: Felipe A. De Lama Santos

Revista CT/Catastro nº 83 (abril 2015)