– Modulación de locales comerciales

En esta ocasión os presentamos una publicación única en su género, cuyo autor es Eduardo Salinas Damián, que aborda la valoración de los locales comerciales en toda su extensión.

Se basa en la teoría del valor, contemplando sus tres pilares fundamentales: jerarquización social, distancia a centro comercial y de negocios, y cualificación del espacio urbano.

La publicación se estructura en 15 apartados diferenciados. En los 8 primeros se definen y parametrizan las cualidades intrínsecas y extrínsecas distribuidas a su vez según su mérito, utilidad y ventajas. Los apartados 9, 10 y 11 se dedican al estudio de la configuración del local, y sus excepciones, definiendo las reglas de un modelo que servirá de base para calcular la superficie de módulo equivalente de cada local en función de cuatro coeficientes correctores: coeficiente de forma, coeficiente de cambio de forma acumulado, coeficiente corrector de contacto y coeficiente de cambio de nivel acumulado.

Una vez definidas y parametrizadas todas las cualidades de valor, el apartado 12 aborda las ecuaciones de cálculo del valor de tasación del local, obteniéndose de forma justificada el valor real del bien en función de las cualidades de valor que posee el local, y en virtud de las cuales, se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

Por otra parte, el apartado 13 trata de la influencia del cambio de nivel en la valoración del local, definiendo la fórmula de cálculo para obtener la superficie equivalente de las plantas primeras o altillos, y plantas  semisótanos y sótanos.

Por último, los apartados 14 y 15 acometen la modulación de 77 locales comerciales, calculando la superficie de módulo equivalente de cada uno de ellos.

Autor: Eduardo Salinas Damián

Servicio de publicaciones de la Universidad Politécnica de Valencia. Ref. 2004.2445. 1ª Edición 2004

– Tasación de inmuebles: Método del análisis cualitativo

En esta publicación, cuyo autor es Eduardo Salinas Damián, se aborda la valoración de bienes inmuebles tomando como partida la teoría del valor: “cualidad de las cosas en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente”.

Este método denominado “Método del análisis cualitativo” establece las cualidades de valor de diferentes objetos de tasación parametrizando dichas cualidades y fijando unas ecuaciones de cálculo de forma que se puede llegar al valor real del bien sin tener en cuenta parámetros subjetivos ni elementos especulativos.

La publicación se estructura en 16 apartados, en los que en un primer bloque se tratan conceptos relativos a la propiedad, a la definición de los bienes muebles e inmuebles, así como  la normativa que regula la actividad del tasador. Por otra parte se determinan las cualidades de valor de diversos objetos de tasación: parcela urbana (solar para un edificio); parcela urbana (solar industrial); parcela rústica-monte; parcela rústica secano-regadío; vivienda piso en una planta-dúplex; vivienda unifamiliar aislada-adosada-pareada-casa; local comercial; edificio; aparcamiento (plaza individual); aparcamiento (edificio); trastero; nave industrial en polígono industrial; nave industrial en asentamiento urbano. Así mismo se establecen las definiciones necesarias de cada cualidad de valor que convenientemente introducidas en cada ecuación de cálculo según el bien inmueble nos dará el valor final del bien objeto de tasación. Finalmente se indica la estructura del informe de tasación, describiéndose pormenorizadamente cada uno de los apartados.

La publicación se completa con una serie de cuadros, tablas y símbolos que hacen de este manual, un elemento esencial e imprescindible para la práctica de la valoración y tasación de inmuebles.

Autor: Eduardo Salinas Damián

Servicio de publicaciones de la Universidad Politécnica de Valencia. ISBN: 978-84-7721-282-9      3ª edición 1999. Reimpresión 2012

– La valoración en la reparcelación urbanística

El principio rector del urbanismo consiste en determinar la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la acción urbanística. Esto se lleva a cabo en el proceso de reparcelación, siendo necesario para ello conocer los derechos consolidados que otorga el planeamiento así como cuantificar las cargas, de forma que a través de las técnicas equidistributivas se repartan proporcionalmente los beneficios y cargas entre los propietarios afectados.

La valoración de las fincas resultantes se realiza de acuerdo con el TR de la Ley de Suelo 2008 y su Reglamento de 2011. Como novedad hay que resaltar que para calcular el valor del inmueble a promover se utiliza el método del análisis cualitativo, ya que en contadas ocasiones será de aplicación el método de comparación al no disponer de testigos fiables que sean comparables, eludiendo así el movimiento especulativo y la sobrevaloración. Finalmente obtenemos el valor de repercusión de venta de los usos considerados que nos permitirá, una vez debidamente ponderados y homogeneizados entre sí, realizar la distribución equitativa en el ámbito urbanístico considerado.

Para llevar a cabo lo anteriormente expuesto, la presente publicación se estructura en una Introducción, 5 capítulos y VII anexos.

En el Capítulo I se abordan las competencias en materia de urbanismo y valoración del suelo, haciendo una reflexión sobre la vigente ley de suelo, así como la normativa que resulta de aplicación.

El Capítulo II se dedica a la definición de conceptos urbanísticos tales como aprovechamiento urbanístico, coeficientes de uso y tipología, cálculo del aprovechamiento medio/tipo, etc.

En el Capítulo III se hace una recopilación de los principales documentos y normas de aplicación en la reparcelación urbanística.

El Capítulo IV se destina a la valoración en la reparcelación, que constituye el cuerpo principal de la publicación. Cabe destacar la determinación de los parámetros necesarios que servirán de base para realizar la equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en el ámbito urbanístico considerado.

En el Capítulo V se acomete la valoración de un proyecto de reparcelación específico. Con objeto de analizar su incidencia en la valoración, se contempla una amplia variedad de usos en las parcelas de resultado, tales como: uso residencial plurifamiliar, uso residencial unifamiliar; vivienda de protección oficial; uso terciario (comercial y oficina); uso industrial; aparcamiento y trastero.

En definitiva, nos planteamos como objetivo analizar la valoración en la reparcelación urbanística, estableciendo los criterios y parámetros que permitan determinar de forma justa y equitativa la valoración de las fincas de resultado de un proyecto de reparcelación, para la posterior adjudicación de dichas fincas a los propietarios, en proporción a sus aportaciones, y en función de las cargas que resulten de la ejecución del planeamiento. Por otra parte, cabe mencionar la confección de dos tablas: una que expresa el porcentaje de permuta de edificabilidad por gastos, en función del valor del suelo y los gastos de reparcelación; y otra que determina la indemnización económica sustitutoria a favor del propietario que no participa en la promoción inmobiliaria.

La publicación se completa con 33 ejemplos, 64 figuras y una bibliografía que ayudan al lector a su comprensión, al tiempo que le invitan a profundizar en la valoración de la reparcelación urbanística.

Autores: Felipe de Lama Santos y Felipe de Lama Martín

Servicio de Publicaciones de la Universidad de Cádiz. ISBN: 978-84-9828-390-7         1ª edición 2013

– Análisis crítico de los métodos de valoración inmobiliaria: teoría y casos prácticos

La obra versa sobre los distintos métodos de valoración que se emplean en la práctica habitual para determinar el valor de los bienes inmuebles, analizando pormenorizadamente cada método desde la sana crítica.

El libro se estructura en una Introducción seguida de seis Capítulos. En la Introducción se describen los antecedentes de la valoración inmobiliaria, los principios generales que son de aplicación a la misma, las definiciones más comunes que se utilizan en la valoración de inmuebles y la normativa que es necesaria conocer y en determinados casos aplicar. En este apartado se sientan las bases de la concepción de la palabra valor: “Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente”, definición dada por el D.R.A.E. que estará presente a lo largo del libro; y de su cumplimiento, se derivará una valoración real y objetiva.

Los Capítulos I, II, III y IV están destinados respectivamente al método del coste, método de comparación, método residual en sus dos versiones: estático y dinámico, y método de actualización de rentas. En estos Capítulos se desarrollan ampliamente cada uno de los métodos, abordando conceptos tales como: descripción del método, consideraciones generales, requisitos y campos de aplicación, procedimientos de cálculo, y limitaciones de aplicación de cada método en particular. En cada Capítulo se incluyen una serie de ejercicios, en total 23 casos prácticos, y una serie de ejemplos, que sirven para asentar los conocimientos adquiridos, y extrapolar su aplicación a la valoración de cualquier bien inmueble.

El Capítulo V está dedicado al método del análisis cualitativo, que tiene justificada su aplicación en virtud del artículo 43.4 de la Orden ECO/805/2003; esto es, cuando no es de aplicación ninguno de los métodos citados anteriormente, que dicho sea de paso, se produce en más ocasiones de las imaginables. Se trata de un método novedoso, aunque cuenta ya con cierta tradición entre los profesionales de la valoración inmobiliaria, al estar suficientemente contrastado con la realidad.

En particular, el Instituto Tecnológico de Valoradores utiliza habitualmente este método, que despoja a la valoración inmobiliaria de todo atisbo de especulación, que tanto daño está causando a la economía de nuestro País. En este Capítulo se describen las cualidades de valor a tener en cuenta en la valoración de la parcela urbana –solar para un edificio–, parcela en suelo urbano no consolidado y parcela en suelo urbanizable, indicando cuales son las ecuaciones de cálculo en cada caso concreto. Al final del Capítulo se incluyen 6 casos prácticos de determinación del valor de los siguientes objetos: vivienda plurifamiliar, vivienda unifamiliar, local comercial, solar, parcela de suelo urbanizable y nave industrial en polígono industrial.

El Capítulo VI trata del informe de valoración, desglosando todos y cada uno de los apartados que resultan imprescindibles acometer con objeto de motivar adecuadamente una valoración. Al final del capítulo se incluye, para mejor comprensión, un ejemplo de informe de valoración de vivienda.

La publicación se completa con una serie de anexos, figuras y bibliografía que ayudan al lector a su comprensión, al tiempo que le invitan a profundizar en el mundo de la valoración de los bienes inmuebles.

Autores: Felipe de Lama Santos y Felipe de Lama Martín

Servicio de Publicaciones de la Universidad de Cádiz. ISBN: 978-84-9828–6298         1ª edición 2010